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Les frais de notaire sont pour l’acheteur, sauf accord écrit avec le vendeur

12 septembre 2026 Sophie Moreau 8 min de lecture

Lors d’un achat immobilier, l’acquéreur paie généralement les frais de notaire. L’article 1593 du Code civil pose cette règle lors de la signature de l’acte authentique. Une exception existe toutefois : le vendeur peut accepter de prendre en charge tout ou partie de ces frais dans le cadre d’une vente dite « acte en main ». Cet accord doit être clairement écrit dans les documents de vente.

Table des matières

La règle : les frais d’acquisition sont à la charge de l’acheteur

Dans une vente immobilière classique, l’acheteur verse au vendeur le prix du bien et règle en plus les sommes nécessaires à la signature chez le notaire. L’expression frais de notaire est courante, mais « frais d’acquisition » est plus exact. Une grande partie des montants collectés ne rémunère pas le notaire : elle correspond à des droits et à des taxes reversés à l’administration.

Calcul des émoluments du notaire

Estimez les émoluments réglementés à partir du prix du bien, selon le barème indiqué.

Détail du calcul

Répartition des émoluments par tranche
Tranche de prix	Taux	Base dans la tranche	Émolument HT

Total des émoluments HT 0 €

Total des émoluments TTC 0 €

Ce calcul concerne uniquement les émoluments réglementés du notaire. Il ne représente pas le total des frais d’acquisition, qui comprend également les taxes, les débours et, le cas échéant, d’éventuels honoraires. Vérifiez le résultat avec le décompte prévisionnel de l’office notarial.

Le paiement intervient généralement au moment de la signature de l’acte authentique. Avant le rendez-vous, l’office notarial demande à l’acquéreur de provisionner les fonds nécessaires. Cette somme s’ajoute à l’apport personnel et au montant éventuellement financé par la banque. Elle doit donc être intégrée dès le départ au budget d’achat immobilier.

Situation	Qui paie normalement ?	Point à vérifier
Vente immobilière classique	L’acquéreur	Le montant prévisionnel transmis par le notaire
Compromis sous seing privé	Pas de frais d’acte notarié pour la rédaction du compromis	Les conditions de la vente et les clauses suspensives
Compromis rédigé chez le notaire	Souvent l’acquéreur pour les frais liés à l’avant-contrat	Le coût annoncé, pouvant être de 150 à 300 €
Vente en acte en main	Le vendeur, selon l’accord conclu	La clause prévue dans le compromis et dans l’acte

Ce que recouvrent réellement les « frais de notaire »

La somme versée à l’office notarial regroupe plusieurs postes. Elle comprend notamment des taxes, des droits d’enregistrement, des émoluments et des débours. Le notaire collecte ces montants, effectue les formalités nécessaires, puis reverse une part importante aux administrations concernées. La facture ne correspond donc pas à sa seule rémunération.

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Taxes, droits d’enregistrement et contribution de sécurité immobilière

Les droits et taxes représentent habituellement la part principale des frais d’acquisition. Selon la nature de l’opération, ils comprennent notamment les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière. Ces sommes sont liées à l’enregistrement de la vente et à sa publication. Cette publication rend le changement de propriétaire opposable aux tiers.

Émoluments, débours et honoraires éventuels

Les émoluments correspondent à la rémunération réglementée du notaire pour les actes soumis à un tarif. Leur montant est calculé selon un barème par tranches. Pour l’achat d’un appartement à 200 000 €, les émoluments indiqués par Service-Public s’élèvent à 1 995,25 € HT, avant application de la TVA à 20 %. Sous certaines conditions, une remise totale ou partielle peut être accordée sur la part du prix supérieure à 150 000 €.

Le barème repose sur plusieurs tranches. La première porte sur 6 500 €, avec un taux de 3,870 %, soit 251,55 €. La tranche comprise entre 6 500 € et 17 000 € est calculée au taux de 1,596 %, pour un montant indiqué de 167,58 €. Entre 17 000 € et 60 000 €, le taux mentionné est de 1,064 %, soit 457,52 €. La dernière tranche, calculée sur 140 000 € pour atteindre 200 000 €, applique un taux de 0,799 %, soit 1 118,60 €.

Les débours désignent les dépenses avancées par le notaire pour le compte de l’acheteur. Il peut s’agir de demandes de documents, de formalités administratives ou de frais liés à la publication foncière. Des honoraires peuvent également s’ajouter lorsqu’une prestation ne relève pas du tarif réglementé. Un décompte prévisionnel permet de distinguer chaque poste avant la signature.

Quand le vendeur peut-il payer les frais de notaire ?

Le vendeur peut accepter de prendre en charge tout ou partie des frais, mais cette répartition n’est jamais automatique. Ce montage est appelé vente acte en main. Il résulte d’une négociation entre les parties : le prix indiqué dans la vente peut inclure les frais d’acquisition que le vendeur s’engage à supporter.

Cette solution peut aider un acquéreur qui dispose de peu de trésorerie pour payer les frais en plus du prix du logement. Elle peut aussi faciliter la conclusion de la vente. Les taxes et les frais ne disparaissent pas pour autant. Leur charge économique est simplement transférée au vendeur, qui doit mesurer le coût de cet engagement avant de l’accepter.

Une clause écrite, pas un simple accord oral

La répartition retenue doit être formulée sans ambiguïté dans le compromis de vente, puis reprise dans l’acte définitif. Il faut notamment vérifier si le prix est exprimé « frais d’acte inclus », qui règle les frais liés à l’avant-contrat et quelle somme doit être versée à la signature. Une rédaction imprécise peut provoquer un désaccord au moment de l’appel de fonds.

La clause doit aussi permettre de distinguer le prix du bien et les frais transférés au vendeur. Cette précision est utile lorsque le prêt bancaire finance un montant déterminé. L’acheteur doit savoir si la banque accepte de financer la totalité du prix affiché et quelle part devra encore être mobilisée sur ses fonds propres.

Compromis chez le notaire, deux notaires et réforme : les points pratiques

Le compromis de vente peut être signé sous seing privé, entre les parties ou avec l’aide d’une agence, ou être établi par un notaire. Le compromis sous seing privé ne génère pas de frais d’acte notarié pour sa rédaction. En revanche, d’autres conditions doivent être relues avec attention, notamment les clauses suspensives et les modalités de la vente.

Lorsque le compromis est rédigé chez le notaire, le contrôle juridique intervient dès l’avant-contrat. Cette rédaction peut entraîner des frais d’acte compris entre 150 et 300 €. Ils sont distincts des frais dus pour l’acte authentique final. Leur montant et leur débiteur doivent être précisés avant la signature.

Depuis la réforme notariale entrée en vigueur le 2 février 2024, le rôle de rédaction de l’avant-contrat et de l’acte définitif a évolué. Il est donc utile de demander à l’office notarial quel document sera préparé, quels frais sont prévus à chaque étape et quelle partie devra les régler.

Un ou deux notaires : le coût global ne double pas

L’acheteur et le vendeur peuvent choisir chacun leur notaire. Cette organisation peut être retenue lorsque les parties vivent dans des villes différentes ou souhaitent être accompagnées par leur propre conseil. Le recours à deux notaires ne double pas le montant global des émoluments : les professionnels se partagent la rémunération prévue pour l’acte.

Le choix de son propre notaire n’entraîne donc pas, à lui seul, une facture plus élevée pour l’acquéreur. La répartition des frais reste toutefois celle prévue par la loi ou par l’accord inscrit dans le compromis et dans l’acte définitif.

Préparer la signature sans mauvaise surprise

Avant de signer le compromis, demandez une estimation complète des frais d’acquisition. Relisez ensuite les mentions relatives à leur prise en charge, en particulier si le vendeur propose une vente en acte en main. Vérifiez aussi les frais qui ne relèvent pas nécessairement du notaire : garantie du prêt, dossier bancaire, éventuelle commission d’agence et travaux à prévoir.

À l’approche de l’acte définitif, comparez l’appel de fonds avec votre plan de financement. Cette vérification permet de confirmer que la trésorerie disponible couvre bien le montant demandé à la signature. Elle permet aussi d’identifier rapidement un écart entre l’estimation initiale et le décompte final.

En cas de revente ultérieure, conservez l’acte d’achat, le décompte notarial et les justificatifs de travaux. La personne qui a effectivement supporté certains frais, ainsi que les modalités prévues dans l’opération, peuvent avoir une incidence sur le calcul d’une éventuelle plus-value. Un notaire pourra vérifier le traitement adapté à votre situation.